Sociaal Advocaten
Iedereen heeft recht op een goede, betaalbare advocaat
Medehuur
De huurovereenkomst geldt tussen huurder en verhuurder. Soms kunnen anderen medehuurder worden, waardoor de huurovereenkomst ook voor hen geldt. Op deze pagina lees je alles over medehuur en over de mogelijkheden om hiervoor een huurrechtadvocaat in te schakelen. Zoek je direct een sociaal advocaat? De aanbevolen sociaal advocaat voor huurgeschillen is mr. M.J.S. Spanjersberg.
Contractuele medehuur
De huurovereenkomst bevat de rechten en plichten die tussen huurder en verhuurder gelden. In de huurovereenkomst staat bijvoorbeeld dat huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf moet houden en dat huurder geen overlast mag veroorzaken. Ook kan in de huurovereenkomst staan dat er ten hoogste één of twee personen in het gehuurde mogen wonen. Als verhuurder de woning direct verhuurt aan twee personen, dan is er sprake van samenhuur. Dit noemen we ook wel contractuele medehuur. In dat geval gelden de in de huurovereenkomst opgenomen rechten en plichten direct voor beide samenhuurders.
Wettelijke medehuurder
Het is ook mogelijk dat een huurder op enig moment trouwt of een geregistreerd partnerschap aangaat. In dat geval wordt de echtgenoot of geregistreerde partner van rechtswege aangemerkt als medehuurder, zolang de woning tot diens hoofdverblijf strekt. Daar hoeft de echtgenoot of geregistreerd partner dus niets voor te doen, anders dan dat deze in de woning moet blijven wonen. Dit noemen we ook wel een wettelijke medehuurder. Als de wettelijke medehuurder de woning duurzaam verlaat, verliest deze de hoedanigheid van wettelijke medehuurder.
Medehuur
In het geval een huurder gedurende ten minste twee jaren met iemand heeft samengewoond en zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd, dan kunnen huurder en samenwoner aan verhuurder vragen of de samenwoner mag worden aangemerkt als medehuurder. In dat geval is de samenwoner als medehuurder gebonden aan de huurovereenkomst. Wanneer verhuurder het verzoek van huurder en samenwoner weigert, kunnen zij de rechter vragen de samenwoner als medehuurder aan te merken.
Vereisten toekennen medehuurderschap
Artikel 7:267 lid 1 BW bevat de vereisten voor toekenning van het medehuurderschap, anders dan voor de wettelijke medehuurder of de contractuele medehuurder. Allereerst moet er sprake zijn van een samenwoner. Huurder en een andere persoon dienen allebei in het gehuurde hun hoofdverblijf te hebben, voor ten minste twee jaren.
Als tweede moeten huurder en samenwoner een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Daarvoor worden alle omstandigheden van het geval in onderling verband bezien, overeenkomstig HR 22 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0838, NJ 1993/549. Niet vereist is dat er ook sprake is van wederkerigheid tussen huurder en samenwoner, maar dit kan wel een rol spelen bij de beoordeling of er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding. Zie ook HR 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93.
Als derde is van belang dat het gezamenlijke verzoek van huurder en samenwoner daadwerkelijk bedoeld is om de samenhuurder medehuurder te maken. Het verzoek mag niet de strekking hebben om de samenhuurder de positie van huurder te verschaffen, in die zin dat huurder na toekenning het gehuurde verlaat. Dit zou misbruik opleveren. Een uitzondering hierop is de situatie dat huurder en samenwoner een relatie hadden, die is beëindigd. In dat geval dient het verzoek tot toekenning van het huurderschap zo spoedig na die beëindiging te worden gedaan als in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kan worden gevergd. Zie HR 14 augustus 2015, ECLI:NL:HR:2015:2193, r.o. 3.5.2-3.5.4.
Als vierde is vereist dat de samenwoner vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Verhuurder moet beide huurders namelijk kunnen aanspreken op de verplichting tot betaling van de huurprijs (en servicekosten). Dit vereiste zal vooral bij vrijesectorwoningen met een huurprijs van boven de liberalisatiegrens een rol kunnen spelen, omdat de huurder van een sociale huurwoning aanspraak kan maken op huurtoeslag.
Terugkerend kind
De meeste kinderen gaan op zichzelf wonen als zij volwassen en zelfstandig worden. Zij vliegen dan uit. In sommige gevallen keren uitgevlogen kinderen (tijdelijk) terug naar het ouderlijk huis, meestal om dan enige tijd later wederom uit te vliegen. Om die reden wordt bij een (terugkerend) kind geoordeeld dat er in de regel sprake is van een aflopende samenlevingssituatie met de ouders. Dit heeft tot gevolg dat bij het terugkeren van een kind slechts onder bijzondere omstandigheden geoordeeld wordt dat er sprake is van een blijvende samenwoning met een duurzame gemeenschappelijke huishouding (vgl. onder meer HR 12 maart 1982, ECLI:NL:PHR:1982:AG4340, NJ 1982/352 en HR 8 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ7364). Zo is bijvoorbeeld geoordeeld dat een terugkerend kind-bewindvoerder medehuurder kon worden.
Beëindigen contractuele samenhuur
Voor het beëindigen van de samenhuur is het belangrijk om acht te slaan op het toepasselijke type samenhuur. Zo eindigt de contractuele samenhuur niet als een van de samenhuurders het gehuurde verlaat. Het is daarvoor noodzakelijk dat de samenhuurders richting verhuurder verklaren dat de vertrekkend huurder geen huurder meer wil zijn. Verhuurder kan alleen weigeren gehoor te geven aan het verzoek om de huurovereenkomst aan te passen. In dat geval dienen huurders zich te wenden tot de rechter op grond van artikel 7:267 lid 7 BW. Zie HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1964. De rechter zal dan enkel de belangen van huurders afwegen en niet de belangen van verhuurder. Ook heeft de uitspraak van de rechter zonder meer werking tegenover verhuurder. Dit betekent dat als de vertrekkend huurder instemt met de vordering, deze als niet weersproken op grond van de wet wordt toegewezen. Zie Rb. Den Haag 4 augustus 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:8475.
Beëindigen medehuurderschap
Voor het beëindigen van (via de rechter verkregen) medehuurderschap hoeft de medehuurder niet weer naar de rechter. Het is voldoende om het gehuurde duurzaam te verlaten en elders hoofdverblijf te kiezen. Als beide samenhuurders het gehuurde niet willen verlaten, kan een van hen – net als bij contractuele medehuur – op grond van artikel 7:267 lid 7 BW vorderen dat de ander de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip niet langer zal voortzetten.
Beëindigen wettelijke medehuur
Als echtgenoten of geregistreerd partners hun samenleving willen beëindigen, kunnen zij de rechter vragen het huurrecht aan een van hen toe te kennen. Zij kunnen daartoe een verzoek indienen op grond van artikel 7:266 lid 5 BW. In het geval van een huwelijk maakt dit verzoek meestal deel uit van het echtscheidingsverzoekschrift. De rechter neemt bij dit verzoek ook de belangen van eventuele kinderen in acht. Als bijvoorbeeld slechts een van de echtgenoten zorgdraagt voor de (minderjarige) kinderen, dan is de kans aanwezig dat geoordeeld wordt dat de zorgdragende echtgenoot en kinderen (voorlopig) in de woning achterblijven. In een kort geding kan dan bijvoorbeeld worden gevorderd te bepalen dat de ander de woning dient te verlaten en niet meer mag betreden zonder toestemming van de ander. Zie Rb. Den Haag 17 januari 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:389.
In het geval van een niet in Nederland erkend huwelijk, zal de pseudo-echtgenoot niet van rechtswege worden aangemerkt als medehuurder. In dat geval kan de huurder bevolen worden om medewerking te verlenen aan het verzoek van de pseudo-echtgenoot om aangemerkt te worden als medehuurder. Ook kan dan worden geoordeeld dat de huurder de woning moet verlaten na toekenning van het medehuurderschap aan de pseudo-echtgenoot. Zie Rb. Den Haag 24 januari 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:388.