Sociaal Advocaten
Iedereen heeft recht op een goede, betaalbare advocaat
Huurachterstand
Als huurder betaal je voor het gebruik van de woning. Ben je ontslagen of heb je een financiële tegenvaller, dan moet je soms kiezen tussen het betalen van de huur of de boodschappen. In dat geval kan een huurachterstand ontstaan, wat tot gevolg kan hebben dat jij jouw woning moet verlaten. Op deze pagina lees je alles over de huurachterstand en over de mogelijkheden om hiervoor een huurrechtadvocaat in te schakelen. Zoek je direct een sociaal advocaat? De aanbevolen sociaal advocaat voor huurgeschillen is mr. M.J.S. Spanjersberg.
Betalingsverplichting
Als huurder zal je maandelijks een huurprijs moeten betalen voor gebruik van het gehuurde. In de huurovereenkomst zal vaak zijn opgenomen dat de huur op of vóór de eerste dag van de maand moet zijn betaald. Verhuurder hoeft daarvoor geen factuur of een betaalverzoek te sturen. Het betalen van huur betreft namelijk een zogeheten brengschuld. Dit betekent dat jij als schuldenaar verantwoordelijk bent voor het tijdig betalen aan de schuldeiser. Betaal je niet op tijd, dan kan verhuurder jouw dagvaarden en betaling vorderen. Behalve betaling van de huurachterstand zal verhuurder meestal ook betaling vorderen van de wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
Bewijslastverdeling
De kwalificatie van huurbetalingen als brengschuld heeft gevolgen voor de bewijslast. Stel dat verhuurder een procedure start vanwege het (vermeende) uitblijven van huurbetalingen. Verhuurder zal dan betaling vorderen en – als het aantal onbetaald gebleven termijnen daar aanleiding voor geeft – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Als huurder vervolgens stelt dat hij betaald heeft, dan dient huurder bewijs te leveren van deze betalingen. Huurder kan dus niet stellen dat verhuurder op grond van artikel 150 Rv de bewijslast draagt voor de feiten die leiden tot het moeten vaststellen van een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis tot betaling van huurpenningen. Verhuurder vordert namelijk nakoming van de verplichting tot betaling. Het verweer van huurder dat reeds betaald is, vormt in dat geval een bevrijdend verweer. Zie HR 27 november 2009, ECLI:NL:HR:2009:BJ8725.
Huurachterstand
Indien tenminste drie termijnen onbetaald blijven, kan verhuurder ook ontbinding en ontruiming vorderen. Althans, dit is niet wettelijk bepaald. Overeenkomstig artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming, zoals wanbetaling, de bevoegdheid tot ontbinding. Deze hoofdregel moet worden toegepast, tenzij ontbinding niet gerechtvaardigd is in verband met de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming. Deze tenzij-bepaling geldt niet enkel voor uitzonderingssituaties. In HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 is namelijk bepaald dat – mede vanwege de redelijkheid en billijkheid – enkel een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding. Verhuurder dient daarom te stellen en te bewijzen dat de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt, terwijl huurder feiten en omstandigheden moet stellen en bewijzen die leiden tot toepassing van de tenzij-bepaling. Zo kan ontbinding en ontruiming worden afgewezen ondanks een huurachterstand van acht maanden, zie Rb. Den Haag 1 september 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:10298.
Herhaalde wanbetaling
Wanneer een huurder reeds tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld, dan kan verhuurder bijvoorbeeld beslag leggen op het inkomen of vermogen. In dat geval ontstaan betaalproblemen bij huurder. Het kan dan voorkomen dat binnen een periode van minder dan een jaar een nieuwe huurachterstand ontstaat. Dit wordt aangemerkt als herhaalde wanbetaling. Indien huurder dan ten minste twee maanden huur onbetaald laat, wordt een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in beginsel toegewezen. Het is dan aan huurder om te stellen en te bewijzen dat ontbinding en ontruiming niet gerechtvaardigd is.
Terme de grâce
Een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst rechtvaardigt ontbinding. In sommige gevallen is het echter mogelijk om alsnog aan de in de huurovereenkomst opgenomen verplichtingen te voldoen. In dat geval kan de kantonrechter huurder op grond van artikel 7:280 BW een termijn van ten hoogste een maand toestaan om alsnog aan de in de huurovereenkomst opgenomen verplichtingen te voldoen. Dit noemen we de terme de grâce. Wel zal het nodig zijn dat huurder verweer voert, omdat de kantonrechter uit dat verweer kan afleiden dat het toewijzen van een terme de grâce zinvol kan zijn. Een andere mogelijkheid is het uitspreken van een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst, wat bijvoorbeeld kan inhoud dat de huurovereenkomst wordt ontbonden als huurder de huurachterstand niet binnen een maand inloopt.
Wet gemeentelijke schuldhulpverlening
Overeenkomstig artikel 2 Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening dienen verhuurders gemeenten te informeren over huurachterstanden. Gemeenten zijn op grond van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening verplicht om deze signalen te verwerken, om na te gaan of de wanbetalende huurder behoefte heeft aan schuldhulpverlening. Dit noemen we vroegsignalering. Als een verhuurder overgaat tot het uitbrengen van een dagvaarding wegens een huurachterstand, dan zal uit de dagvaarding moeten blijken of verhuurder aan de verplichtingen in het kader van de vroegsignalering heeft voldaan. In het geval niet aan deze verplichting is voldaan, en verhuurder de huurachterstand dus niet gemeld heeft, dan kan een gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen. In dat geval wordt dus gebruikgemaakt van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW. De kantonrechter kan zelfs in verstekzaken tot dit oordeel komen.